相続税の相談室は日本税理士紹介センターによって運営されています。
この度、中古戸建てを購入する準備しています。
その際、夫を連帯保証人に入れず、妻名義でローンを組み、物件売買契約書も妻名義で締結する予定です。
それは、夫が昨年事業を始めたばかりで黒字化しておらず収入ゼロの為です。家の持ち分を夫と妻で半々にするには、夫を連帯保証人として登録する必要がありますが、審査は難しかろうというものです。銀行の事前審査は妻名義で審査がおりました。
【質問1】
夫と妻の持ち分を半々にするには、やはり夫が連帯保証人にならなければ無理ですか？
【質問2】
ローン締結時は妻100％の持ち分にして、ローン完済後に夫と妻の半々にする場合は妻から夫への贈与となりますか？なる場合、贈与税がどのくらいかかりますか？
【質問3】
婚姻期間が16年ありますが、20年を超えた時点で名義を半々にすれば、贈与税のかからない特例(2,000万円迄)になりますか。
ちなみに物件購入費用は2,400万円なので半々でも1,200万円です。
【質問4】
上記住宅購入に際し、現在の住宅を売却します。現在の住宅は夫と妻の持ち分が半々ですが、売却時に住民税と所得税はそれぞれにかかりますか？
売却益が出たのみ税金がかかると理解していますが、3,000万円の特別控除はまだ適用されるのでしょうか？
二世帯同居の両親が昨年亡くなり、今の家を改築しようと思っています。
主人が改築でローンを組もうとしたのですが、土地・建物の名義が私なので改築ローンは組めないとの事。（新築ならOK)
それで建物だけでも主人の名義にしようと登記を考えていますが、その場合贈与税はかかるのでしょうか？
結婚して３５年です。
配偶者控除も大丈夫でしょうか？
登記の他に良い策はないのでしょうか？
◆義母名義の土地・建物を同居のために建直し予定（賃貸併用住宅(ローン対策・居住部分1/2以上））
・土地路線価：5000万
・家屋評価額：300万
・新築建物名義は妻（長女）と配偶者の自分
・他相続予定者 長男
?小規模宅地の相続税の減額特例や相続時精算課税制度等があるのは知っていますが、土地以外の財産もなく、遺言書を作成しても妻の兄弟と相続でもめそうな為、義母と相談の上、相続を待たず、土地の名義も妻名義にしたいと思っています。生前贈与になると思いますが、贈与税の特例等何か節税できる対策はありますか？
?相続発生時に他財産がなかった場合、長男に法定遺留分やそれ以上として土地を取られたりするのを避けたい。
土地名義を妻と私の二人に贈与非課税枠の110万分×２ずつの所有者移転を毎年地道にやると相続・贈与税なしで名義を変えていける、聞いたのですが本当ですか。）(もしくは111万で贈与税を少し払う）
しかし毎年登記手数料×２がかかってしまいますよね？
また存命時に全名義変更が終わらずとも、長男に渡す法定遺留分は相続発生時に残った義母名義の土地分のみに対する評価額分しか残らないと言うのは本当ですか。贈与してきた分も遺留分計算に入ってしまうのでは意味がないのですが・・。
(過去３年分は相続になるというのは諦めます）
（土地の名義は自分と共同でも良い）
法の知識がなく、表現下手で申し訳ありませんが、相続・税金ともに安心して家を建てれる方法を教えてください。
死期の近い母がおり、母が生きているうちに兄弟（兄と私）の相続をはっきりさせておきたいと言われています。
現在兄家族が住んでいる実家Aは10年前に亡くなった父名義のものを母が相続したものです。こことは別に母の家Bがありますが当時の都合（詳細不明）で土地が兄名義になっています。これらすべての土地と家の取得は父と母によるもので兄は一切支払いを負っていません。体調を崩してから母は家Aで兄家族と同居しており家Bは現在空家です。私は結婚して実家とは離れた土地に住んでいます。路線価で比較した場合A:B＝4:1くらい資産価値に差があります。私（妹）としては、不動産に関しては、現在兄家族が住んでいる家Aは兄が相続、家Bを私が相続したいと考えており、動産はそれぞれが相続する不動産の資産価値の割合を算出し、総相続額（不動産＋動産）が平等となるようにしたいと考えています。本来でしたら、兄名義の土地は母から子供達への相続には関係しないわけですが、こういった事情で今回二軒の家の名義を兄弟ではっきり分けたいと考えております。兄名義となっている土地Bを私の名義（所有）にする際、贈与と譲渡、どちらで処理した方が税額を抑えられるのでしょうか？また、他に適当と思われるやり方がありましたら教えてください。
母が亡くなりました。
相続人は姉と弟（私）です。
父とは30年以上前に離婚しています。
約25年前に母は自分名義の家を購入。
25年間、内縁の夫に経済的にも支えられました。（証明するものが無い）
遺言状が無く、家を法定相続人で分割することになりました。姉は自分の取り分だと主張。私は私の半分の名義でも内縁の夫に譲りたい。私が半分の名義を放棄し、内縁の夫に譲る場合、贈与税の対象となるのでしょうか。
家は1500万円程の価値です。25年の2人の思い出の家を守りたいのが心情です。
どうすれば、内縁の母の夫に負担なく、譲ることができるでしょうか。
１，相続税関連
叔母が亡くなり、兄弟と亡父の子：姪である妻が法定相続人となりました。
親族で相談し姪が相続することとなりました。
土地評価額500万、建物評価０です。
なお、葬儀代・クレジットの残金を相続者が整理し、姪を含む法定相続人が一人当たり１００万支払いました。
但し、支払い明細コピーはありますが代表者からの支払い領収証はありません。
２，譲渡所得
○この土地は５０年前に７０万で買ったと聞いていますが、書類はありません。
○この土地は再建築の接道条件が危ぶまれる土地であったので、配偶者である私が調査をしました。
○調査する登記簿の印紙等の領収証はありますが、交通費はメモのみです。
また有給休暇を取って調査しています。
質問
※２００万で不動産を売却した場合
○ 原価は５％か７０万か
○ 相続時の支払い分（１００万の補填と約２０万の登記費用）を原価算入できるか、領収証が必要か
○ 私の調査経費を算入できるか
特に有給休暇による人件費
○ 譲渡所得が３８万円を少しでも超えると配偶者控除から外れるか？
以上 よろしくお願いします
義父が去年他界しました。義母は健在。
夫は３人兄弟、夫長男、次男、末っ子女。
末っ子の義妹が実家に入っており、そのまま実家、土地を相続します。
現在畑になってる土地があり相続するにあたって売ります。その相続を、夫と義弟で相続しようとしていますが、名義を共有にして売った場合、相続税はかからない金額ですが（評価額約５０００万）、所得税がかかりますよね？
かかる場合は、売れた金額の何％でしょうか？
もしくは、名義は義母にして売れたあと、金銭を贈与してもらい、夫、義弟ともに住宅ローンがあるので、それにあてれば贈与税はかかりませんか？
節税対策はどのようにするのがベストでしょうか？
私６８歳で長男３９歳に土地を整然贈与したいと考えています
昭和４７年の土地ブームの時、役４０坪の山林を２８０万で購入しました
当初月５００円の固定資産税が町からきましたが住所が変わったこともありきていませ
現在は現住所に登記変えています
現在、草、木々が生い茂り約２００区画の造成地にはだれも家を建てることなく仕方のない土地になっています
長男に生前贈与するために、司法書士のかたにお願いすることでいいでしょうか？
又、贈与税はかかるのでしょうか？
祖母の土地建物についての質問です。
３月に父が亡くなりました。
母は３年前に亡くなっています。
祖母は１７年前に亡くなっています。祖母には、父を含め、子が５人いますが、名義は祖母のままです。
同土地の建物はすべて賃貸アパートであり、管理も固定資産税等の支払いも父の姉が行っています。
名義をそのままの場合、相続税の課税対象として加算する必要はあるでしょうか。
父名義の土地建物についての質問です。
現在、同土地建物には父の姉のみが住んでおり、固定資産税の支払いも父の姉が支払っています。
名義をそのままの場合、相続税の課税対象として加算する必要はあるでしょうか。
一戸建てを購入するに当たり
現在居住している分譲マンションの残っているローンをいったん親から借金して返済してから
一戸建てのローンを新たに借りて
一戸建て完成後、マンションを売ったお金等々で、親の借金を返済しようと思っております。
親からの借入金額：700万円
返済予定：2011年9月 200万円
マンション売却後：2012年3月頃の予定 500万円
【質問１】
親からの借金でも、利息なし、というのは、税務上許されないのでしょうか？
適切な利息はどれくらいになりますでしょうか？
【質問２】
そのときの借用書はどのように作成すればいいのでしょうか？
【質問３】
利息がある場合、上記のような返済計画だと、3月末に支払うべき金額はどのように計算すればいいのでしょうか？
（インターネット等のシミュレーションでは、上記のようなパターンは算出できず、いくら払えばいいのかわかりません）
