住宅持ち分に関する税金の件
この度、中古戸建てを購入する準備しています。
その際、夫を連帯保証人に入れず、妻名義でローンを組み、物件売買契約書も妻名義で締結する予定です。
それは、夫が昨年事業を始めたばかりで黒字化しておらず収入ゼロの為です。家の持ち分を夫と妻で半々にするには、夫を連帯保証人として登録する必要がありますが、審査は難しかろうというものです。銀行の事前審査は妻名義で審査がおりました。
【質問1】
夫と妻の持ち分を半々にするには、やはり夫が連帯保証人にならなければ無理ですか？
【質問2】
ローン締結時は妻100％の持ち分にして、ローン完済後に夫と妻の半々にする場合は妻から夫への贈与となりますか？なる場合、贈与税がどのくらいかかりますか？
【質問3】
婚姻期間が16年ありますが、20年を超えた時点で名義を半々にすれば、贈与税のかからない特例(2,000万円迄)になりますか。
ちなみに物件購入費用は2,400万円なので半々でも1,200万円です。
【質問4】
上記住宅購入に際し、現在の住宅を売却します。現在の住宅は夫と妻の持ち分が半々ですが、売却時に住民税と所得税はそれぞれにかかりますか？
売却益が出たのみ税金がかかると理解していますが、3,000万円の特別控除はまだ適用されるのでしょうか？
質問1についてですが、持分を半々にするには、お金の負担も半々でなければならないです。奥様がローンを組んで名義を半々にすると、半分が贈与になります。
質問2について、ローン完済時に半分を贈与となりますので、その時点の土地建物の相続税評価額の半分が贈与税の対象となります。
質問3について、20年を超えた時点で住宅を贈与すれば、配偶者の特別控除で2000万円まで非課税となります。申告は必要ですが。
質問4について、持分に応じてそれぞれの人が確定申告する必要があります。3000万円の特別控除はまだありますが、適用要件にはご注意ください。国税庁のホームページのタックスアンサーを参考にしてください。
【質問1】に対して
贈与税が課税されないためには、連帯保証人ではなく、連帯債務者になり、かつ、持ち分に応じて返済をしなければなりません。
【質問2】に対して
贈与時の課税価格（課税対象額）は、土地は路線価（世田谷区内であれば）、家屋は固定資産税評価額がになるので、取得費用とは若干違います。ですから、贈与税額が今の段階では何とも言えません。
【質問3】に対して
現行の相続税法のままであれば、課税価格から贈与税の配偶者控除額2,000万円と基礎控除額110万円を控除した残額がなければ、贈与税額は発生しません。
【質問41】に対して
おっしゃる通り売却益がでれば、おふたりの譲渡所得金額からそれぞれ3,000万円を限度として控除できます。
