土地の名義変更

私は52歳パート事務員です。
3年前に約10年の家庭内別居を経て離婚しました。

元夫は49歳、契約社員だと思います。
22歳と18歳の子供、義理の両親(84歳と79歳)で住んでいます。
土地は45坪、20年ほど前義父の借地権つきを地主から買い取り借地権分は義父名義、残り
4割を元夫名義にしています。建物は義父名義です。

同居時代より事業の失敗の借金や土地のローン支払いなどで、金銭で元夫ともめており、22歳長女の大学学費や、子供の生活費など
私の負担が多く、この年で籍をぬいたのも金銭がらみが理由でした。

このたび18歳の長男が大学に入学するにあたり、まとまった額のお金が必要になりますが、
私としましては、いままで散々お金を肩代わりした経緯もありますので、もう、お金を出したくありません。しかし、子供のことを考えるとそう突っぱねるわけにもいかず、困っています。

つまり、無償でお金を出すのがいやなのです。

できれば、ローンが残ってるとはいえ土地の名義を子供二人に変更し(私でもいいですが、それでは義家族的には納得しないと思われます)なにか、担保的なものを取りたいとお思います。

贈与税など高額と聞きますし、なにかよい方法はありますでしょうか。

参考までに、国税庁のホームページにて確認した、土地の評価額は9千万。元夫には他県に嫁いだ妹がいます。
義父母と私の関係は悪くは有りませんが、元夫には腫れ物を扱うような接し方で、今現在、借り入れ金額総額がいくらというようなはなしはできないようです。
宜しくお願い致します。