贈与税について

【質問1】
現在、住宅ローンを住宅金融公庫より私と親の連帯債務で残1600万円、別に親が銀行より残730万円借入れしております。
この度、私が親の借入れ分も含め、一本化して借換を検討しております。
土地、建物は親の名義となっており、
名義変更も合せて実施します。この場合、私から親への返済分の贈与税と親から私への土地、建物の贈与税どちらも必要となるでしょうか?
【質問2】
贈与税はどの程度なのでしょうか?
借換で税率表でみると相当な額となりそうで不安です。

質問1について
住宅ローンが親との連帯債務とのことなので、前提としての住宅購入が土地付き建物を買われたのかそれとも、土地は以前から親が持っていて、建物だけを住宅ローンを組んで購入されたのかがわからないのですが、当初の建物購入時点で親とご子息様の連帯債務者として住宅ローンをお借りしていたのでしたら建物購入に際しての資金の出どころによっては、建物の名義が親とご子息様の共有が正しいということになる場合があります。
住宅ローンの返済の途中からご子息様が連帯債務者になられたのでしたら当初の土地建物の名義が親名義なのは、正しいことになります。
この場合に、これまで、ご子息様が親の住宅ローンを代わりにこれまで返済されてきたのでしたら、このご子息様の返済について贈与税の問題があります。
また、このたびの土地と建物の贈与は、負担付贈与となります。
負担付贈与とは、受贈者(貰う人)に一定の債務を負担させることを条件にした財産の贈与をいいます。個人から負担付贈与を受けた場合は贈与財産の価額から負担額を控除した価額に課税されることになります。この場合の課税価格は、贈与された財産が土地や借地権などである場合及び家屋や構築物などである場合には、その贈与の時における通常の取引価額に相当する金額から負担額を控除した価額によることになっています。
税金については、
ご子息様のこれまでの住宅ローン返済についての贈与の問題
負担付贈与に伴う貰う人の贈与税の問題
負担付贈与に伴うあげる人の譲渡所得の問題
があります。

質問2について
■ご子息様のこれまでの住宅ローン返済についての贈与につては、ご子息様の返済額が1年間につき110万円以内なら贈与税は、かからないです。超える場合には、贈与税(暦年課税)の速算表を用いて税額を算定します。
■負担付贈与に伴う貰う人の贈与税については、
土地と建物の時価から債務の負担額を控除した金額が贈与税の課税価格になります。
A土地と建物の時価を計算します。
B親の債務の負担額を計算する。
C A-B=贈与税の課税対象となる。
Cの金額を贈与税(暦年課税)の速算表を用いて税額を算定します。
例として 
A土地と建物の時価が2,000万円と仮定する
B親の債務の負担額が2330万円と仮定する
C A-B=△330万円よって0円で贈与税がかからない。
■負担付贈与に伴うあげる人の譲渡所得の問題については譲渡所得の金額=収入金額-取得費
A土地と建物の取得費を調べる。
B親の債務の負担額が収入金額になる。
例として
A土地と建物の所得費が3500万円と仮定する
B親の債務の負担額が2330万円と仮定する。
C B-A=譲渡所得の金額 この例では △1170万円で譲渡損失はなかったものとされて0円で譲渡所得はかからないとなります。
税理士または税務署に詳細はご相談ください。

福島税理士事務所

2011/2/7 月曜日