娘夫婦に貸している家の相続時評価
1. 自己紹介
現在、アパート経営と大学非常勤講師等をしている65才男です。青色申告と確定申告を自分でやっています。
2. 状況
新たに妻所有の土地に、夫(私)名義の貸家を建築中です。最初の貸し先が決まっていて、娘夫婦です。生計は別々で、キチンと家賃を取り、若干の利益が出る予定です。
3. 質問
夫(私)が先に死んで、家屋は娘が相続して娘名義になっていると仮定します。その後、妻が死んだとき、娘が土地を相続するとすると、土地の評価は、50%で評価されるでしょうか。
ご質問の50%の意味を、第2次相続発生時に、被相続人である妻所有の土地が、不動産貸付の場合の小規模宅地減額に該当するか否かという意味としてお答え致します。
これは、娘さんが地代をお母様に支払われるか否かで異なります。
地代を支払わずお母様の土地の上に、第1時相続で自分の所有になった家屋に居住しているのでしたら、土地の評価は自用地評価ですし、小規模宅地の減額も当然できません。
地代を支払っている場合は、支払っている地代の額にもよりますが、土地の評価は貸宅地になりますし、小規模宅地の減額もできます。ですが、この場合借地権の認定課税（贈与税）の話も絡んでくる可能性があります。
使用貸借以外の場合は、思わぬ税金が発生する可能性がありますので、税務署若しくは税理士にご相談され、詳しい説明を受けられると宜しいでしょう。
なお、地代を支払っていても、その額が土地の固定資産税程度でしたら、使用貸借となります。
