夫婦間での土地売買にかかる贈与税
・登記簿上254.54?の宅地で登記のされていない古屋（築41年）がある夫の土地
・評価価格は土地15,258,654円。建物745,674円
・不動産屋に確認したところ実勢価格は坪39～40万円とのことです
・この土地に新築を検討しているので、土地を妻である私名義にしたく主人との間で売買を検討しています。
売買に必要な資金は私の貯蓄から実際に支払いをします。
・結婚5年の夫婦
「質問1」
新築予定の建物を共同名義にする予定でいますので、土地の価格をなるべく抑えてく坪25万円くらいで売買したいと思っていますが、贈与とみなされてしまうでしょうか？
「質問2」
質問1で贈与とみなされてしまう場合はどのくらいの価格が贈与とみなされない金額になるでしょうか？
「質問3」
主人は相続で得た土地ですが譲渡所得税はどのように計算したらいいですか？また申告はいつする必要がありますか？
「質問4」
私が支払う不動産取得税は評価価格で計算されますか？
以上についてよろしくお願いいたします。
土地をご主人様から奥様へ土地を時価より低い価額で譲渡を検討されているとのことですが、譲渡所得税、贈与税、移転コスト（登記費用）などが考えられます。
【譲渡所得税】
譲渡所得の計算は下記の通りとなります。
収入金額－（取得費＋譲渡費用）＝所得金額
所得金額×税率（土地の所有期間により異なります）＝税額
地積は、254.54?ですので、約77坪として坪25万円で譲渡したと仮定で計算してみます。
収入金額・・250,000円×77坪＝19,250,000円
取得費・・相続で取得されていますので、ご主人の前所有者（親御様？）が取得されたときの取得価額となります。ただし先祖代々受け継がれてきた土地や取得価額が不明の場合は、収入金額の５％が税務上取得価額とされます。取得価額が不明の為、５％と仮定します。
19,250,000円×５％＝962,500円
譲渡費用・・通常は、仲介手数料や売買契約書の印紙代などが想定されます。おそらくないかと思われますので、なしと仮定します。
税率・・所有期間が、譲渡の年の１月1日現在で５年を超えるものは、長期譲渡所得となり５年以下のものは、短期譲渡所得となり税率が異なります。なお相続で取得されていますので、ご主人の前所有者が取得されてからの期間となります。期間は不明ですが、長期と仮定します。長期の場合の税率は、所得税15.315％住民税５％の合計20.315％となります。
以上を基に計算します。
（19,250,000円－962,500円）×20.315％＝約3,715,100円
＊これは、土地の譲渡のみの税額となります。実際の申告では、他の所得（給与、年金など）と合わせて確定申告が必要となります。
【贈与税】
次に時価より低い価額で譲渡した場合には、買い手側（ご主人）で贈与税が課税されます。また時価とは、第三者間の取引において通常成立すると認められる売買価額を言います。親族間での売買の場合は恣意性がはいりますので、時価の判断については専門家にご相談されることをお勧めします。記載していただいた坪40万円を時価と仮定し贈与税の計算をしてみます。
土地の時価・・400,000円×77坪＝30,800,000円
譲渡金額・・19,250,000円
贈与税の基礎控除 1,100,000円
贈与税
（30,800,000－19,250,000－1,100,000）×50％－2,250,000＝2,975,000円
＊贈与税は暦年で計算しますが、その年にこの土地売買以外にご主人が、他に贈与を受けられた場合には、その贈与も計算に含まれますのでご注意ください。
【申告期限】
譲渡所得税、贈与税ともに譲渡された年の翌年３月１５日までに申告及び納付が必要となります。
【不動産取得税】
不動産取得税は、固定試算税評価額に税率をかけて算定します。
土地の税率は、本来４％ですが、平成27年３月31日までは３％に軽減されています。
【その他移転コスト】
登記に関する費用が想定されます。
登録免許税・・固定資産税評価額に対して２％（平成27年3月31日までは、1.5％に軽減されています）
司法書士への報酬も必要となります。
以上、概略を説明させていただきましたが、事前に専門家にご相談されることをお勧めします。
