相続税について
質問させていただきます
配偶者が亡くなり、住宅ローンのための団体信用生命保険が適用されました
土地建物を相続後しばらく住んでいたのですが、２年前にアパートを借り引っ越しました
相続した土地建物を売却しようと考えております（現在は空家です）
Ｑ団体信用生命保険は相続保険金に入るのでしょうか？その場合は返済の残金となりますか？
それとも、土地建物の評価額が相続税の対象となりますか？
Ｑ土地建物を売却する場合に所得税はかかりますか？（２千万円以下で売却の場合）
Ｑ税金がかからない場合でも申告は必要ですか？
以上についてご教示いただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。
ご質問内容で詳細が不明な点がありますので、以下の条件で一般的な回答をさせていただきます。
１ 配偶者が所有する不動産について、配偶者が債務者である住宅ローンがあった。
２ 配偶者の死亡により、団体信用保険で配偶者のローンは完済された。
同保険は一般的な団信保険で、保険金の受取人は金融機関であり、相続人は保険金を受け取っていない。
３ 相続に際し、限定承認等の措置は採っていない。
Ｑ１ 直接ローン返済に当てられた団信保険金は相続財産となりません。
もちろん、ローンがなくなる訳ですから、その分、相続財産を算定する際に差し引く負債が減ることになります。
相続財産は、ご質問中の不動産をはじめ、お亡くなりになられた方の遺産全てについて、各評価した金額の合計額です（被相続人に他の負債等があれば、これを差し引いて算定します）。
※申し訳ありませんが「返済の残金…」の意図がわかりません。
ここでは、不動産等が亡くなられた配偶者の方のみのものであった、あるいは、
その方の持ち分についてのみご質問があったとして回答させていただいており
ます。
その他
「２年前にアパート…」とのことですので、既に相続税の申告期限は過ぎている
と思われますが…。
相続財産が「5,000万円＋法定相続人数×1,000万円」までであれば、相続税の
申告は不要です。
Ｑ２ 不動産を売却して得た所得は譲渡所得として課税の対象となります。
譲渡所得 ＝ 売却価格 － (取得価格＋譲渡費用)
（譲渡所得 － 所得控除）× 税率 ＝ 譲渡にかかる税額
注１ 注２
注１．他の所得との関連がありますので注意してください。
注２．長期譲渡＝15％(他地方税5％)、短期譲渡＝30％(他地方税9％)
ちなみに、相続した財産ですので、取得価格は亡くなられた方が取得した際の価格を引き継ぐことになります（建物については償却で価値の経年減少分を除く必要があります）。
また、譲渡の長短期(5年超過否か)に関しては、亡くなられた配偶者の取得時期により区分します。
Ｑ３ 譲渡所得が発生しなければ申告の必要はありません。
Ｑ２の計算式を参照ください。
なお、特殊な場合において、赤字を申告することが有利な場合がありますが、ここでの説明は省かせていただきます。
