マンション購入売却時の減免措置について
■質問の背景（購入物件：A、売却物件：B)
(1)購入物件（上記現住所）
・2013年12月、民間業者より33,244,199円で購入。
自己資金18,244,199円、住宅金融支援機構より15,000,000円
を18年ローン。
・2014年2月の確定申告にて住宅借入金等特別控除を申請し、
150,000円の減免措置を受ける。
・2014年2月、物件Bの売却益13,000,000を繰上げ返済に充当。
・2014年末の年末調整にてローン残高1,735,097円に基づく減
免措置を会社に申請、受理される。
(2)売却物件（多摩市の住宅公団団地）
・1983年3月、当時の住宅公団より25,600,000で購入。
（売買契約書は有るが、土地と建物のコスト内訳は不明）
・ローンは2008年頃完済。
・途中、3回のリホーム実施（総費用約300万円）
・2014年2月業者仲介にて13,000,000で売却（仲介料288,225
円、印紙代15,000円、その他費用36,000円）
■ご教授戴きたい事項
Q1：物件Bの上記条件での売却は30,000,000円以下であり、税が
掛からないと聞いています。この理解は正しいでしょうか？
また、その際、確定申告は必要でしょうか？
Q2：物件Bの売却損が出た場合、これも減免措置が受けられると
聞きましたが、上記の購入売却条件の下でも適用されるの
でしょうか？
Q3：売却損を計算する際、物件Bの住宅部分と土地部分のコスト
内訳が判らないのですが、どのようにするのでしょうか？
以上、よろしくお願い致します。
Q1：物件Bの上記条件での売却は30,000,000円以下であり、税が
掛からないと聞いています。この理解は正しいでしょうか？
また、その際、確定申告は必要でしょうか？
下記２．の要件を満たせば、譲渡益から３，０００万円までの特別控除が有ります。
その特例を受けるには、確定申告書の提出が必要です。
尚、その場合下記１．「住宅借入金等特別控除」の要件(5)に該当することになり、「住宅借入金等特別控除」の適用は受けることが出来ません。
Q2：物件Bの売却損が出た場合、これも減免措置が受けられると
聞きましたが、上記の購入売却条件の下でも適用されるの
でしょうか？
それについては、下記３．をご確認ください
Q3：売却損を計算する際、物件Bの住宅部分と土地部分のコスト
内訳が判らないのですが、どのようにするのでしょうか？
計算方法としては、その購入時の時価が分かれば、その時価に応じて按分することもできるかもしれませんが、物件の購入時期がかなり前ですから、そうした資料を収集するのも難しいかもしれません。
トラブルを防ぐには、一度、税務署でご相談される方が良いように思いますが。
尚、譲渡所得の計算は次のように行います（概要）
譲渡収入－取得費（建物は減価償却後の金額）－譲渡費用＝譲渡利益－特別控除＝譲渡所得
１．住宅借入金等特別控除
要件
(5) 居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3、35条、36条の2、36条の5若しくは37条の5又は旧租税特別措置法36条の2、36条の5若しくは37条の9の2)の適用を受けていないこと。
（他省略）
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm
２．マイホームを売ったときの特例（措置法３５条）
要件
自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
（以下省略）
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm
３．マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
(注) この特例と住宅借入金等特別控除制度は併用できます。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3370.htm
