住宅購入と夫婦間贈与
最近、マンションを4000万円で購入しました。頭金は、妻名義で1000万円、残りの3000万円は私名義で借りました。現在、居住中のマンションの売却が決まりましたら、その代金でローンを一括で完済したいと考えていますが、マンションの持分は、私と妻で50：50です。
なお、私たちは共働きで、妻が退職する予定はありません。
新マンションの私と妻の持分を75：25で登記した場合、ローンの完済に現マンションの売却代金を当てると、妻の1500万円分に対して贈与税が発生すると司法書士に言われました。
質問1 この場合、贈与税を避けるにはローン完済後に夫婦間で借用書を作成し、妻に月々返済するのがベストでしょうか。
質問2 または、ローン完済後に持分の登記を実情にあった形に変更することはできるのでしょうか。
以上について、ご教示くださいますようお願いいたします。
少し、整理する必要があると思いますので、そこから。
まず、新マンションと旧マンションの持分は全く連動しません。ですから、新マンションの持分は75：25しかできません。これを変えると、ご主人から奥様への贈与となります。
旧マンションがいくらで売れるかは分かりませんが、売却代金は半々で分けるしかありません。その売却代金をどうするかという話ですが、奥様の持分をご主人のローンの返済に充ててしまうと贈与になってしまいます。
そこでまず考えられるのが、、ご質問1の方法です。これなら贈与にはなりませんので、いい方法です。
ご質問2についてですが、単なる登記の変更は難しいです。登記を変更するにはマンションの持分の売却という考え方が出てきます。
例えば、すぐに旧マンションが3000万円で売れた場合、その3000万円でローンを返済すると、ご主人の持分3/4の1/2を奥様に売却したということになります。
しばらくたって売れると、ローンの残金も減っているでしょうが、新マンションの価値も下がっているので、ご主人の3/4の持分自体が2000万円などの時価となり、持分の計算がややこしくなるでしょう。
説明が長くなり分かりにくいかもしれませんが、登記の変更ができるけど、持分を考えるとちょっと面倒だと分かっていただけたら幸いです。
