建物の取得費について

収益不動産(区分所有)を購入いたしましたが、以下の費用は不動産の取得費とするのか、その時の経費として落とすのかどちらで対応した方がよいのでしょうか?
一旦経費とした場合は、不動産取得費にはならないのでしょうか?
経費とするものと取得費とするものについては自分で判断してもよいのでしょうか?
また、取得費となるのであれば、土地及び建物の按分はどのようになるのでしょうか?
以上についてご教示いただければ幸いです。
ローンに関する保証料
登記費用
印紙
不動産取得税
送金手数料
よろしくお願い致します。

収益物件の購入…とのことですので、不動産所得の計算に際する減価償却資産としての質問と考えて回答させていただきます。

費用の割り振りは、取得費として建物価格に含めて長期間按分となる減価償却によるのか、支出時等の一時に経費算入できるのかといった観点になると思います。
そうした場合、一般的には一時に経費算入できる方が所得の計算上有利と考えられますので、取得費に関した国税庁の取扱いの定め(通達)では、取得に関係して要した費用のうち、こうしたものは取得費としなくて良いですよといった例示方式によっています。
自分の判断で仕分けるというのは不可ですし、一般の経費と取得費に二重に計上することはできません。
一般的な考え方は以下のとおりです。

○ 取得費 … 購入代金、購入のための手数料等
○ 経費  … 上記以外のもの
※売買物件の特定のため等に要する測量費用や賃貸物件等で要した立退料等は取得費に含めます。
※取得した不動産の登記費用や取得税等、購入には関係はあっても取得したことにより事後的に発生すると認められるものは支出時の経費と扱います。
※また、取得に要した借入金にかかる利息も、支出時の経費となります。        

以上のことから、ご質問のあった事項については、全て支出時の必要経費になります。
(ローンの保証料については、保証にかかるローン期間で按分する必要があります。)

なお、土地・建物に対する按分について、ご質問の事項に関しては前述のとおりですが、土地部分にかかる借入金の利息については、不動産所得の範囲での経費算入(赤字になる部分は不可)となり、決算書作成の最終段階で一旦計上した金額から土地部分の利息額を控除することとなります。

2011/2/16 水曜日