マンション売却に伴う確定申告・税金の還付

会社の人事異動に伴う住居転居により、平成23年5月に福岡に所有するマンションを1,100万円にて売却しました。このマンションは平成5年に2,500万円で購入したものです。昨年は確定申告を失念していました。この場合、確定申告はまだ出来るのでしょうか?また税金の還付等はあるのでしょうか?私の年収は約600万円です。

はじめまして。宜しく御願いします。平成23年に売却されたマンションにつき譲渡損が計上された際には、一定の要件に該当する場合に限り、給料の収入と相殺可能なため、あらかじめ源泉徴収された税金が戻って来ることもあり得ます。
 まず、譲渡損は下記の算式によって計算されます。
マンション、敷地分の原価+建物の原価ー過年度分の減価償却累計額 - 売却価額(1,100万円)
 当初の原価の合計が2,500万円だとすると、その内訳としてマンション敷地分を1,500万円、建物分が1,000万円だったとして、18年経過分の減価償却費を400万円だとすると、譲渡原価は2,100万円、この場合の譲渡損は1,000万円ということになり、年収が600万円であれば、先程申し上げた所定の要件に該当する場合において相殺しても引き切れない部分は来年以降最大限3年間繰越が出来る形になります。
 一定の要件に該当する場合は、大きく分けて2つあります。
 (1)平成23年中に住宅ローンを利用し、新しい住宅を購入した場合
 上記の例だと、1,000万円が給料と相殺出来る譲渡損ということになります。
 (2)福岡のマンションについて住宅ローンの残高が
売却価額より多く残っている場合
 住宅ローン残高 - 売却価額としての1,100万円が譲渡損として給与収入と相殺の対象になります。

 上記の2つの要件のいずれかに該当しないと譲渡損の相殺は出来ず、その一方譲渡益が計上されることは無いとは思いますが、譲渡に伴い税務署から問い合わせ等があるかもしれないので、仮に税金の増減は無くても申告だけはされた方が宜しいかと思います。 

小林慶久税理士事務所

2012/5/7 月曜日