住宅取得の資金を贈与によって、
取得した場合の贈与税については、
相続時精算課税制度の特例が設けられています。

これは、自己の居住の用に供する一定の家屋の取得、
または居住している家屋の一定の増改築のための資金の贈与を、
親から受ける場合には、3500万円の特別控除があり、
贈与税がかからないという特例です。

この特例の適用要件は、

1．新築及び一定の新耐震基準を満たす中古住宅、
　または建築後経過年数が20年以内(一定の耐火建築物なら25年以内)の家屋
2．床面積が50平米以上

その他一定の条件がありますので、
適用を受けられるかどうかまずご住所の最寄の税務署、
または国税庁のホームページよりご確認ください。

ただし、この特例は相続時精算となっているところから、
相続があったときに贈与により取得したこの特例の適用を受けた金銭も、

相続財産に含めて精算する(相続財産として課税する)というものですから、
税金がまったくかからないといえば語弊がありますが、

相続税率のほうが贈与税率より緩やかですから、
この規定を選択することは有利であるといえます。

今回は親御さんから受けられた贈与につきましては、
適用要件をクリアすれば相続時精算課税を
選択することが可能です。

また、祖父母さんから受けられた贈与は、
(400万円−110万円)×30%−65万円=22万円の贈与税がかかります。

結論から申し上げますと、贈与になります。

登記からあなた様のお名前でするとなると、
現金の贈与となると考えられますので

(1200万円−110万円)×50%-225万円=320万円 になります。

いったん、おば様が取得してしばらくしてから贈与をすると、
建物は固定資産税評価額、土地は路線価等を用いて、

計算しなおしてから110万円を引いて税率を乗じ、
控除額をひいて計算します。

固定資産税評価額・路線価ともに時価よりは少し安くなりますので、
320万円よりは安くなるとお考えください。

相続税となると、税率は少し緩やかになります。
相続税の計算にあたっての土地・建物の評価の仕方は、
贈与税と同じですから、相続するほうが有利です。

おば様の総財産が5000万円を超えないのであれば、税金はかかりません。　
贈与税は、贈与を受けた金額が1000万円を超えれば税率が50%ですが、

相続税は、3億円を超えれば50%となりますので、
贈与に比べればはるかに税率が低いといえます。

また、養子縁組をされるというのもひとつの手ですね。

相続により取得した財産の所有期間は、
被相続人の所有期間を引き継ぐことになります。

したがって、長期譲渡です。

手続きは特に必要ないですが、
これが貸し出しであって、贈与でない、
ということを証明するためにも、
金銭消費貸借契約書を作成したほうが良いでしょう。

おそらく、無利子での貸し出しであれば、
通常かかると考えられる利子の金額が、
贈与とみなされる可能性もあると思います。

わずかでも利子はとっておいたほうが良いと思います。

まず、贈与のことですが、
山と住宅の土地はだれからいただいたのですか？

お父様の相続財産として分割されたものであれば、
贈与ではありません。

お母様がお父様より分割された山と、
住宅の土地を二男様が贈与によりお母様からいただいたのであれば、
贈与税がかかります。

次に確定申告のことですが、
所得税の確定申告のことでしょうか？

所得税の確定申告としては、
事業にかかわりのない財産であれば、特に届けることはありません。

贈与税であれば、登記簿等の書類は提出しなければなりません。