譲渡取得及び住宅ローン控除
2006年10月に購入し居住しておりました分譲マンションを今年2010年4月に売却を致しました。
売却理由は一戸建てへの住替えです。
2006年の購入金額は約3,400万円
※仕様（間取）変更にて別途150万円程度のオプション金額を支払いましたが、契約書等は紛失してしまいました。
2010年4月の売却金額は3,830万円で、仲介手数料として約120万円を支払っております。
よって売却益が発生しておりますので、譲渡取得税が発生するかと思います。
しかし2010年12月（今月）無事に一戸建てを購入（入居）予定で、新たに4,350万円の住宅ローンを抱えることになりました。
譲渡取得税を特例（3,000万円まで免除）を行使すると新たな住宅ローンの控除が出来ない為にどちらにするかを悩んでおります。
譲渡取得税を支払う場合は、金額がいくらになるのか?
特例を使い譲渡取得税を免除すべきか、譲渡取得税を支払って住宅ローン控除をすべきか?
以上、２点につきましてご解答をお願い致します。
様々な条件を確認しないと確実な回答は困難でので、「私の思い描いた条件のもとで…」の前置きの上となりますが…
１ 譲渡所得について
※今回の売却物件について、過去に特例や控除を受けていないこと…
住宅借入金等特別控除他
※取得時の土地・建物の按分価格が解らないので、各２分の１とて、また１５０万円の
使用変更費用を建物の取得価格にできるものとして考えた場合です。
(1) 取得費から控除する償却費相当額
取得価格等 × 90％ × 0.015 × 経過年数
注)1 注)2
注)1 通常の耐用年数の1.5倍の耐用年数(旧定額法)に
よるもの〔鉄筋コンクリート 47年→70年、0.015
注)2 3年6カ月→４年 （3年5カ月なら3年となります)
これに建物部の取得費(仮) 1,850万円を当てはめれば → 999,000円
(2) 分離短期譲渡所得
売却額 / 仲介料 / 取得費 / 改良費 / 経過費用相当
3,830万－120万円－(3,400万＋150万－999千)=2,599,000円
(3) 分離短期譲渡にかかる税額
所得税30％＝779,700円
住民税 9％＝233,910円
２ 住宅借入金等特別控除
※これも、22年内に居住開始して適用を受けれる方としての場合です。
(1) ローンが全額建物に対応の場合
22年のローン残高 43,500,000として、×１％＝435,000円
ローン内容不明のため、仮に適用10年間の各年末残高の平均を3,500万円と見込んだとして…
350,000×10年＝3,500,000円
(2) ローンの2分の1が建物部分対応の場合
上記同様に勘案
4,350万円×1/2×１％＝217,500円
170,000×10年＝1,700,000円
以上、予想額を実際のものに置き換えて比較していただければと思います。
ただし、住宅借入金の控除については、適用関係以外にも、以下の点に留意してください。
※平成22年の居住開始なら、借入金年末残高の適用限度額は5,000万円、税額の最大控除可能額は10年で500万円(各年50万円)です。
※ただし、この50万円〔上記２の(1)(2)同様〕は可能額ですから、実際には各年の所得税の年税額の範囲で控除される(給与所得者なら、この控除適用前の源泉所得税の範囲で還付を受けれると考えてください）ものですので、ご自分の資料を確認の上で比較してください。
※ローン内容についても不明なため、2(1)、2(2)で用いた350,000、170,000も概ねです。ご留意ください。
実際には、相当の金額にかかわることになると思われますので、最寄りの税務署か税理士に相談して判断した方が無難だと思います。
