中古物件の減価償却計算
お世話になります。
平成３年３月築の中古木造（木造モルタルではない）アパートを、２０１２年２月に取得致しました。
【質問１】減価償却の計算に必要な、建物価額はどのように計算すればよいですか。
・売買価格は土地建物込みで、消費税の記載がありませんでした。
・２０１２年の固定資産税は前オーナーが支払っており、土地・建物評価額等がわかりません。
土地の路線価等から割り出す等、他の計算方法は無いでしょうか？
【質問２】耐用年数が残り１年の物件ですが、減価償却は何年間計上出来ますか？
以上、よろしくお願い致します。
【質問1】一括購入した場合の土地と建物の価格の区分方法については、この方法でという特別の規定はありません。
一般的には下記の方法があり、常識的な範囲では特に問題がありません。
１. 標準建築単価による方法
２. 固定資産税評価額の比率で按分する方法
３. 土地の時価を算定し残りを建物価格とする方法
中古住宅の場合、まず、標準建築単価による方法により土地と建物を分けた後、建物部分から減価償却費を控除して計算する方法が個人的にはおススメです。
構造・建築年・面積がわかれば算定可能です。
【質問２】中古資産の耐用年数については
簡便法として下記の方法が一般的です。
1.法定耐用年数の一部を経過したもの
（ 法定耐用年数‐経過年数)＋経過年数×20％
2.法定耐用年数の全部を経過したもの
法定耐用年数 × 20％
上記の年数に1年未満の端数があれば切捨て、2年未満の場合には 2年となります。
なお、中古資産の取得の際に多額のリフォーム代等を支出した場合には、本来の耐用年数で計算することになります。
また、その中古物件が以前に居住用に使用していた場合には、上記耐用年数が通常より長くなりますのでご留意ください。
森税理士事務所
