賃貸収入について

よろしくお願いいたします。

父から相続したマンションをリフォームし(250万)、賃貸にする予定です。

賃貸料    月  18.5万円
修繕管理費 月  3万円
賃貸委託費 月  1万円
固定資産税 年 10万円

マンションは、鉄筋構造で、
昭和55年築、当時の購入額で3,200万円です。

現在サラリーマンの妻で、扶養家族扱いです。
この賃貸で経費として認められるのはいくらになりますか?

扶養から外れないようにするには、
賃貸料を下げることも検討しようかと思いますが・・・。

ご教授の程、よろしくお願いいたします。

「扶養」の話から始めます。

一般的にみなさんが使う「扶養」には2種類あります。
1つは、所得税の配偶者控除(扶養控除)の扶養です。
もう1つは、健康保険の扶養です。

前者は税金だけなので、
たいした金額ではないので問題ないと思いますが、

後者は、健康保険の扶養から外れると、
国民健康保険と国民年金の両方を払わないといけないので、
こちらは相当な負担になると思います。

具体的な金額ですが、
所得税はその年の所得が38万円以下であることが、
配偶者控除を受ける条件となります。

この所得とは、収入から必要経費を差引いた残額をいいます。

今回の場合は、このリフォームの内容が問題になります。

このリフォームが「資産価値を高めるもの」であると、
この250万円全額が必要経費になるのではなく、
250万円は一旦、資産として計上し、
その後「減価償却」を通じて必要経費になります。

したがって、資産価値を高めるものに該当した場合には、
今回の確定申告では、配偶者控除を受けるのは厳しいでしょう。

そして、肝心の健康保険ですが、
これは、年収130万円(収入だけで判定)以上ですと、
健康保険の扶養に入れません。

したがって、毎月の賃料を118,000円に設定しないと扶養に入れません。

詳細は私のブログでも記載しておりますので、
ご参照下さい。

http://mikajiri.blog.shinobi.jp/Category/11/

株式会社コンサル・ネクスト会計事務所

2007/6/18 月曜日